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BAUSANIERUNG

Eine Definition von Bausanierung ist schwer möglich. Das Themengebiet reicht von An- und Umbauarbeiten über Sanierungsmaßnahmen von Gebäudeteilen bis hin zu kompletten Modernisierungen von Bestandsgebäuden. Anhand dieser Bandbreite ist die Bauherrschaft auch angehalten, sich der grundlegenden Bedingungen der einzelnen Maßnahmen immer bewusst zu sein und den Sachverhalt eines bestehenden Gebäudes nie aus den Augen zu verlieren.

Vor einer Planung durch entsprechende Fachleute wie Architekten oder Bauingenieure sollte eine unabhängige Beratung der Bauherrschaft stattfinden. Nur so kann sichergestellt sein, dass das absolut Nötige mit der Zielvorgabe übereinstimmt. Dabei sollte die Beratung im Idealfall so aussehen, dass der Berater ausschließlich für die Beratung entlohnt wird und keine weiteren Arbeiten durchführt. Nur so ist eine unabhängige Meinung zu erhalten.
Außerdem sollte der Berater nur die Maßnahmen vorschlagen, die er an seinem eigenen Objekt auch durchgeführt werden würde. Mit dieser Vorbedingung ist es möglich, dass nur finanzierbare und machbare Maßnahmen aufgegriffen werden. Denn viele Zwänge von Seiten der Planer sind bei Lichte betrachtet nur Scheinzwänge (Beispiel: energetische Optimierung) und haben weniger mit wirklichen Zwängen, sondern mehr mit finanziellen Erwägungen zu tun. Der Berater erhält seine Entlohnung unabhängig von der Bausumme, was bei Planern ganz anders aussehen kann. Mit diesem Vorwissen kann die Bauherrschaft in die Verhandlungen mit dem jeweiligen Planer gehen.
Bevor diese Besprechung stattfindet, sollten von Seiten der Bauherrschaft einige Fragen beantwortet werden: Mit welchen Materialien (Steine, Holz etc.) wurde das Haus in welchem Bereich errichtet? Gibt es Schadstellen wie undichte Dächer oder im großen Stil eindringendes Wasser im Keller, die unter Umständen zeitnah behoben werden müssen? Welche Nutzung ist für welche Räume zukünftig vorgesehen und ist diese Nutzung auch realisierbar? Müssen energetische Maßnahmen ergriffen werden und kann der (Einspar-) Nutzen auch in weniger als zehn Jahren realistisch erreicht werden? Gibt es hinsichtlich des Schallschutzes bestimmte Vorgaben und Wünsche, die verwirklicht werden sollen?
Solche Fragen sind im Vorfeld wichtig, um die Bauherrschaft zum Nachdenken über das Gebäude zu veranlassen. Werden diese Fragen nicht gestellt oder nicht aufgeworfen, so wird dies später mit viel finanziellem Aufwand - wenn überhaupt - wieder auszugleichen sein. Außerdem ergibt sich so eine tiefere Identifikation der Bauherrschaft mit ihrem Gebäude.

Wurden alle Maßnahmen mit dem Planer durchgesprochen und in Pläne umgesetzt, so bleibt als nächster Schritt die Umsetzung. Hierbei sei der Bauherrschaft dringend geraten, einen Bauleiter anzustellen. Dieser sollte weder einer der bauausführenden Firmen angehören noch der Planer sein. Es geht hierbei um das Ausschalten eines Interessenkonfliktes und damit der Gefahr der Vertuschung von Fehlern und Mängeln.
Gerade bei der Bausanierung ist es unabdingbar, hierfür eine erfahrene Person einzusetzen. Nur aufgrund der Erfahrungen ist es möglich, sich der schwierigen Bestandsanpassung auch angemessen anzunehmen. Deshalb macht es auch keinen Sinn, an dieser Stelle Geld einsparen zu wollen. Nur ein Bauleiter mit täglicher und ausreichender Anwesenheit vor Ort wird diese Arbeit auch ordnungsgemäß abwickeln können. Hier bei den Anwesenheitszeiten sparen zu wollen, wird im Nachhinein mit viel zusätzlich aufzubringenden finanziellen Mitteln bestraft.
Parallel dazu ist die Bauherrschaft aber auch dringend gehalten, die Arbeit des Bauleiters täglich zu überwachen (vier bzw. sechs Augen sehen mehr als zwei). Dazu ist es absolut unumgänglich, dass der Baufortschritt bildlich festgehalten wird. Je mehr Bilder und je mehr Details auf Bildern dokumentiert werden, desto besser sind im Nachhinein etwaige Unzulänglichkeiten oder Mängel der ausführenden Firmen zu belegen. Bilder sollten von allen Räumen gemacht werden, wobei dort (scheinbar) kein Baufortschritt stattgefunden hat. Auch sollte das Bautagebuch mindestens wöchentlich, besser täglich, eingesehen werden. Dort werden die Arbeiten notiert, wer was wann wo wie und womit ausgeführt hat. Probleme von Nachfolgegewerken können ihre Ursache dann ohne weiteres in fehlerhaften Ausführungen der Vorgängergewerke haben. Diese Streitereien sind dann mit entsprechenden Unterlagen und Bildern einfacher beizulegen. So kann vermieden werden, dass nach einigen Jahren die Sanierung der Sanierung bei dann leerem Geldbeutel durchgeführt werden muss.
Auch in der Planungs-, Bau- und Umsetzungsphase sollte der Kontakt zum unabhängigen Berater nicht abbrechen, denn er kann auch in dieser Situation andere und unter Umständen effizientere und finanziell günstigere Maßnahmen vorschlagen. Außerdem eignet er sich als Wissensdepot für die Fragen, die von anderen nicht beantwortet werden konnten oder sollten. Das so eingesetzte Geld ist dann richtig und gewinnbringend angelegt und die Bausanierung kann als Erfolg verbucht werden.


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